운암자이포레나퍼스티체 대지지분 확인법Ⅰ토지거래허가구역 확대, 내 아파트도 해당될까/운암동부동산/운암자이영희부동산
안녕하세요. 북구 운암동에서 부동산 중개업을 하고 있는 운암자이영희부동산 소장 김영희입니다.
요즘 사무실에 오시는 손님들 질문이 부쩍 비슷해졌습니다. "우리 아파트도 이제 허가받아야 팔 수 있는 거예요?" 지난주 토지거래허가구역 글을 올린 뒤로 특히 운암자이포레나퍼스티체 입주민분들의 문의가 이어지고 있습니다. 계약을 앞두신 분들이 많다 보니, 오늘은 그 질문에 조금 더 실무적으로 답을 드려보려 합니다.
왜 갑자기 이 질문이 많아졌을까요
국토교통부는 호남 반도체 첨단국가산단 조성 예정지와 인근 지역을 2026년 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지 2년간 토지거래허가구역으로 새로 지정했습니다.
대상은 광주 군공항 부지를 중심으로 광산구, 동구, 서구, 남구, 북구와 나주시, 장성군, 화순군까지 총 8개 구·시·군, 364.19㎢에 이릅니다. 북구만 따로 보면 28.72㎢가 포함됩니다.
지정 목적은 산단 조성 발표 이후 예상되는 투기성 매수와 급격한 지가 상승을 미리 차단하기 위한 것입니다. 개발 호재 소식에 계약부터 서두르시기보다, 내 물건이 실제로 규제 대상인지부터 확인하시는 게 순서입니다.
숫자만 보면 북구 전체, 나아가 운암동 전체가 묶인 것처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 이번 지정은 법정동·리 경계선을 기준으로 확정된 것이라, 같은 동 안에서도 필지에 따라 포함 여부가 갈립니다. 우리 아파트 이름이 뉴스에 나왔는지 안 나왔는지로 판단할 문제가 아니라는 뜻입니다.
아파트는 전용면적이 아니라 대지지분으로 봅니다
여기서 가장 많이들 오해하시는 부분이 있습니다. 아파트는 전용면적 59㎡, 84㎡, 109㎡를 그대로 토지 면적으로 보지 않습니다.
허가 여부를 가르는 기준은 등기사항전부증명서에 적힌 대지권 비율, 즉 그 세대가 실제로 갖고 있는 대지지분입니다. 주거지역 기준으로는 이 대지지분이 60㎡를 초과할 때만 검토 대상이 됩니다.
용도지역별 기준 면적을 정리하면 다음과 같습니다.
| 용도지역 | 허가 기준 면적 |
|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
운암자이포레나퍼스티체처럼 3,214세대, 37개 동 규모의 대단지는 전체 대지면적을 여러 세대가 나눠 갖는 구조라 세대별 대지지분이 크지 않은 경우가 많습니다. 다만 이는 일반적인 경향일 뿐, 정확한 숫자는 세대마다 다르므로 등기부를 직접 확인해야 정확합니다.
내 대지지분, 이렇게 확인하시면 됩니다
가장 정확한 방법은 등기사항전부증명서에서 대지권 비율을 확인하는 것입니다. 대지권 비율에 전체 대지면적을 곱하면 내 세대의 대지지분을 계산할 수 있습니다.
서류를 당장 확인하기 어렵다면 전용면적 비율로 대략 가늠해볼 수도 있습니다. 다만 이건 참고용 계산일 뿐, 계약 전 정식 확인은 반드시 등기부와 토지이용계획확인원으로 해야 한다는 점은 꼭 기억해 주세요.
계약 앞두셨다면 이 순서로 확인하세요
먼저 정확한 지번으로 토지e음에서 지정구역 포함 여부를 확인합니다. 그다음 등기사항전부증명서에서 대지권 비율을 확인해 실제 대지지분을 계산합니다.
판단이 애매한 물건이라면 가계약금을 보내기 전에 관할 구청 토지관리부서에 먼저 문의하시는 것이 안전합니다. 계약서까지 다 쓴 뒤에 확인하시는 것보다, 계약 전에 확인하시는 게 훨씬 마음 편합니다.
Q. 운암자이포레나퍼스티체도 토지거래허가구역에 포함되나요?
세대와 필지마다 다릅니다. 대단지라 세대별 대지지분이 60㎡를 넘지 않는 경우가 많지만, 동과 타입에 따라 달라질 수 있어 개별 확인이 안전합니다.
Q. 이미 계약금을 보냈는데 나중에 허가 대상으로 확인되면 어떻게 되나요?
허가를 받기 전까지는 계약 효력이 확정되지 않는 유동적 무효 상태입니다. 계약서에 허가를 조건으로 하는 특약과 반환 기준을 구체적으로 적어두셔야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q. 분양권을 갖고 있는데 전매할 때도 허가를 받아야 하나요?
이미 취득한 분양권을 제3자에게 유상으로 넘기는 전매는 소유권 이전을 목적으로 하는 권리 이전에 해당할 수 있어 사전 허가 대상으로 안내되고 있습니다. 다만 전매 제한이나 조합원 지위 양도 제한 같은 다른 규정도 함께 적용될 수 있으니 사업 시행자와 관할청에 세부 기준을 다시 확인해 보시는 걸 권해드립니다.
운암동 아파트 거래를 준비 중이시라면, 계약서부터 쓰기 전에 등기부와 대지지분부터 확인해 보시길 권해드립니다. 궁금하신 점 있으시면 언제든 편하게 상담 주세요.