[서울 집값 확산] "강남은 이미 늦었다"… 관악·구로·은평 갭메우기 본격화, 20개구 전고점 돌파 다음 타자 분석
관악구에서 20년째 중개업을 하신다는 사장님 한 분이 최근 이런 말씀을 하셨습니다. "강남은 이제 쳐다도 안 봐요, 저희 동네 아파트가 신고가 쓰는 걸 제 손으로 처음 봅니다." 요즘 서울 부동산 상담에서 가장 많이 나오는 질문도 "어디가 더 오를까"가 아니라 "이미 다 올라버린 거 아니냐"입니다. 그 답을 찾으려고 최근 발표된 서울 자치구별 시세 데이터를 직접 뜯어봤습니다.
서울 25개구 중 20개구, 이미 전고점을 넘었다
18일 부동산업계 집계에 따르면 서울 25개 자치구 가운데 20개구의 아파트값이 2021~2022년 기록했던 역대 전고점을 이미 넘어선 것으로 나타났습니다. 아직 넘지 못한 곳은 강북·금천·도봉·중랑·노원, 단 5곳뿐입니다. 올해 들어서만 강서·은평·성북·관악·구로 5개구가 새로 전고점 대열에 합류했습니다. 강남 3구가 먼저 뚫었던 벽을, 이제는 서울 외곽 중저가 지역들이 순서대로 따라 넘고 있는 셈입니다.
관악·구로·은평이 뚫은 이유 — "갭메우기"의 정석
전문가들은 이 흐름을 '갭메우기'로 설명합니다. 고강도 대출 규제로 살 수 있는 총액 자체가 줄어들고, 신축 분양가(3.3㎡당 6,355만 원, 사상 첫 6천만 원대)와 전월세 가격까지 같이 오르면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 상대적으로 진입장벽이 낮은 지역으로 몰리고 있다는 진단입니다. 실제로 7월 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트값은 한 주 새 0.30% 올랐는데, 오름폭은 오히려 외곽이 강남권보다 컸습니다. **성북구(0.51%)**가 서울에서 가장 많이 올랐고, 구로구(0.50%), 중랑구(0.39%), 광진구(0.38%), 강북구(0.37%)가 뒤를 이었습니다.
강남 불패, 이번엔 주춤했다
같은 기간 **강남구는 0.18%, 서초구는 0.11%**로 오히려 전주보다 상승폭이 줄었습니다. 이미 가격 부담이 커진 데다 토지거래허가구역 지정과 대출 규제가 겹치면서 매수세가 한 박자 쉬어가는 모양새입니다. 반대로 자금 조달 부담이 낮은 지역은 전세가율까지 밀어 올리고 있습니다. 5월 기준 강북구 전세가율은 63.48%, 도봉구는 60.02%, 노원구는 55.57%로 6년여 만에 최고 수준까지 올라왔습니다. 전세가와 매매가 차이가 좁아질수록, 적은 돈으로 갭투자에 나설 수 있는 지역이 늘어난다는 뜻입니다.
| 자치구 | 전세가율(2026.5 기준) | 전고점 돌파 여부 |
|---|---|---|
| 강북구 | 63.48% | 미돌파 |
| 도봉구 | 60.02% | 미돌파 |
| 노원구 | 55.57% | 미돌파 |
상반기 누적치로 보면 온도차는 더 뚜렷합니다. 이른바 '노도강·금관구'로 불리는 외곽 벨트 안에서도 관악구는 상반기에만 8.44%, 구로구는 6.06% 올랐지만, 같은 벨트인 노원구는 4.36%, 강북구는 2.89%에 그쳤습니다. 같은 외곽이라도 관악·구로처럼 신림선·2호선 등 교통 접근성이 상대적으로 좋은 지역이 먼저 갭을 메우고, 나머지 지역이 그 뒤를 따라가는 흐름으로 읽힙니다.
아직 못 넘은 5곳, 다음 순서가 될까
강북·금천·도봉·중랑·노원 5곳은 아직 전고점을 못 넘었지만, 동시에 전세가율이 가장 가파르게 오르고 있는 지역이기도 합니다. 2025년 누적 변동률로 보면 송파구가 20%대 폭등을 기록한 반면 도봉구는 0.8%에 그쳐 격차가 25배에 달했습니다. 그만큼 아직 덜 오른 지역이라는 의미이기도 합니다. 업계에서는 하반기 안에 서울 25개구 전체가 전고점을 넘어설 것이라는 전망도 나옵니다.
Q&A
Q. 전고점을 넘었다는데, 지금 들어가도 늦지 않았나요? 전고점 돌파는 '비싸졌다'는 신호일 뿐 '더 못 오른다'는 뜻은 아닙니다. 다만 대출 규제가 강한 지금은 매수 전 자금 계획과 실거주 요건부터 점검하는 게 순서입니다.
Q. 아직 안 오른 강북·금천·도봉·중랑·노원, 지금 들어가도 될까요? 전세가율이 오르는 지역은 갭투자 수요가 붙기 쉬운 지역이기도 합니다. 다만 전고점을 못 넘겼다는 건 상승 재료가 덜 반영됐다는 뜻이라, 단지별 실거래가 흐름은 꼭 따로 확인하시길 권합니다.
Q. 그럼 관악·구로 다음으로는 어디를 눈여겨봐야 하나요? 같은 벨트 안에서도 전세가율이 먼저 오르고, 교통 호재나 정비사업이 겹치는 지역이 갭메우기 순서에서 앞설 가능성이 큽니다. 다음 편에서는 아직 전고점을 넘지 못한 5개구를 단지별로 좀 더 깊게 짚어보겠습니다.
서울 부동산 시장은 이제 '강남이냐 아니냐'가 아니라 '다음은 어디냐'를 묻는 국면에 들어섰습니다. 지금 살고 계신 지역, 혹은 관심 두신 단지가 이 흐름 어디쯤 있는지 궁금하시면 편하게 문의 주세요.