서울 전세 갱신 10건 중 9건 보증금 인상, 갈아타기 골든타임은 스트레스DSR 3단계 전입니다
전세 계약서에 도장을 찍고 나올 때마다 드는 생각이 있다. 이번엔 또 얼마나 올랐을까, 2년 뒤엔 또 어디로 가야 하나. 얼마 전 이 블로그에 올라온 「이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만」서평을 읽었는데, 저자의 시작이 지금 내 상황과 똑같아서 마음이 복잡해졌다. 월세는 싫고, 전세는 2년마다 불안하고. 결국 '갈아타기'를 다음 목표로 잡았다는 이야기가 남 일 같지 않았는데, 문제는 올해가 예년과는 다르다는 점이다. 마음만 먹는다고 되는 시장이 아니게 됐다.
서울 전세, 갱신해도 마음이 편치 않다
실제로 최근 통계를 보면 갱신도 답이 아니다. 5월 한 달 서울 아파트 전세 갱신계약 2,555건 중 2,271건(88.9%) 에서 보증금이 종전보다 올랐고, 평균 인상률은 8.18% 였다. 계약갱신청구권을 써서 눌러앉아도 오르는 건 오르는 셈이다. "그냥 눌러앉으면 안전하다"는 생각 자체를 다시 봐야 할 시점이라는 뜻이다.
신규 전세와 갱신 전세, 격차가 벌어지는 이유
더 눈에 띄는 건 신규 계약과 갱신 계약의 격차다. 올해 1월 4,375만 원이던 두 계약 간 보증금 차이가 6월엔 8,000만 원까지 벌어졌다. 신규 계약 보증금은 6억 5,625만 원에서 7억 원으로 뛰었는데, 갱신 계약은 6억 1,250만 원에서 6억 2,000만 원으로 거의 제자리였다. 서울 1분기 신규 전월세 계약 자체도 전년 대비 17.2% 줄었고, 갱신 비중은 39.7%에서 46.7%로 늘었다. 다들 이사 대신 눌러앉는 걸 택하고 있다는 뜻이고, 그만큼 전세 매물 자체가 줄어드는 악순환이다.
갈아타기, 스트레스DSR 3단계 전에 결정해야 하는 이유
여기서 진짜 변수는 대출이다. 2026년 시행된 스트레스DSR 3단계는 수도권·규제지역 대출에 가산금리를 100% 반영한다. 연소득 1억 원, 변동금리 기준으로 계산하면 대출 한도가 기존 6억 5,800만 원에서 5억 5,600만 원으로, 약 1억 2,000만 원이 줄어드는 구조다. 게다가 1주택자가 수도권에서 전세대출을 받을 때도 이자상환분이 DSR에 잡히기 시작했다. 즉, "전세금 올려주고 버티다가 나중에 갈아타면 되지"라는 계획은 한도가 줄어든 만큼 더 늦게, 더 불리하게 실현될 가능성이 크다는 얘기다. 갈아타기를 고민 중이라면 한도가 더 줄기 전, 지금 계산기를 두드려봐야 하는 이유다.
갱신 유지 vs 갈아타기, 숫자로 비교하면
| 구분 | 전세 갱신 유지 | 지금 갈아타기(매수) |
|---|---|---|
| 2년 뒤 예상 부담 | 인상분 재협상, 평균 8%대 추가 인상 가능 | 원금 상환 진행, 자산으로 축적 |
| 대출 환경 | 전세대출 DSR 반영 시작, 한도 이미 축소 | 스트레스DSR 3단계로 한도 축소, 더 늦으면 더 불리 |
| 자산 성격 | 보증금은 자산이 아닌 채권 | 매입가 대비 시세차익 가능성 존재 |
| 리스크 | 임대인 사정에 따른 계약 불확실성 | 금리·시세 변동 리스크는 본인이 부담 |
갈아타기 결정, 이렇게 순서를 잡으면 된다
머리로는 알겠는데 막상 실행하려면 뭐부터 해야 할지 막막한 게 사실이다. 순서만 잡아도 반은 간다.
첫째, 은행 두세 곳에서 스트레스DSR 3단계 적용 후 실제 한도를 확인한다. 둘째, 갱신 시점과 갈아타기 잔금 시점을 겹치지 않게 역산한다. 셋째, 신규·갱신 격차가 벌어지는 지역일수록 갈아타기 타이밍이 더 급하다는 걸 감안해 지역 우선순위를 정한다. 넷째, 전세퇴거자금대출 등 연결 상품을 미리 확인해 자금 공백을 없앤다.
Q&A
Q1. 전세 갱신청구권을 쓰면 5% 이상 못 올리는 것 아닌가요? 계약갱신청구권 사용 시 법정 인상률 상한(5%)이 적용되지만, 이는 갱신청구권을 실제로 행사한 경우에 한정된다. 임대인과 협의로 새로 계약서를 쓰거나 청구권을 이미 썼다면 상한 적용이 안 될 수 있어, 계약서 문구를 꼭 확인해야 한다.
Q2. 스트레스DSR 3단계가 정확히 뭔가요? 변동금리 대출에 미래 금리 변동 위험을 가산금리로 얹어 한도를 계산하는 제도로, 2026년부터 가산금리 하한이 3.0%p까지 올라 한도가 이전보다 더 줄었다. 같은 소득이라도 대출 시점에 따라 받을 수 있는 금액이 달라진다.
Q3. 갈아타기, 지금이 정말 적기인가요? 정답은 지역과 자금 상황마다 다르다. 다만 신규·갱신 격차가 벌어지고 대출 한도는 계속 줄어드는 지금 흐름을 보면, '더 지켜보다가' 결정하는 것 자체가 기회비용이 될 수 있는 국면인 것은 분명하다.
전세는 버티는 게 능사가 아니고, 갈아타기는 미루는 게 능사가 아니다. 지금 내 대출 한도와 갱신 시점을 한 번에 놓고 계산해보고 싶다면, 편하게 상담 남겨주시길.