서울 아파트 74주 연속 상승, 7월 매매 나서기 전 확인할 대출·시세 체크리스트
지난주 전세 재계약 시세를 확인하러 부동산에 들렀다가 등본을 다시 봤다. 2년 전 계약 때보다 시세가 훌쩍 뛰어 있었고, 중개사는 "요즘은 전세도 매물이 없어서 이 가격에도 금방 나간다"고 했다. 집으로 돌아오는 길에 든 생각은 하나였다. 지금 전세를 한 번 더 연장할지, 무리해서라도 매매로 갈아탈지. 이 질문에 답하려면 감이 아니라 숫자가 필요하다.
서울 아파트, 정말 74주째 오르고 있나
부동산114가 발표한 6월 셋째 주 전국 아파트 시황을 보면 흐름이 뚜렷하다. 전국 아파트 매매가격은 0.25% 상승했고, 서울이 0.29%, 경기·인천이 0.26% 올라 수도권 전체가 0.27% 상승했다. 전국 17개 시도 중 16곳이 올랐고 하락한 곳은 충남 한 곳(-0.01%)뿐이었다. 5월 한 달로 보면 서울은 0.65% 올라 4월보다 오름폭이 커졌다.
이 흐름은 7월에도 그대로 이어졌다. 7월 2주(7월 13일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.30% 올라 74주 연속 상승을 기록했다. 송파구가 0.32%(전주 0.34%)로 가장 높았고, 용산구는 전주 0.10%에서 0.19%로 오름폭이 오히려 커졌다. 강남구(0.16%), 서초구(0.11%)는 비교적 잠잠했다. 경기는 0.21%로 전주(0.23%)보다 둔화됐는데, 그간 급등했던 화성동탄도 0.73%로 상승폭이 한풀 꺾인 모습이다.
강남 대치동과 노원구, 같은 서울인데 온도차가 다른 이유
같은 서울 안에서도 지역별 격차는 뚜렷하다. 강남권은 이미 오를 대로 오른 상태에서 상승폭이 상대적으로 관리되는 반면, 용산·송파처럼 개발 호재가 붙은 지역은 오름폭이 다시 커지는 흐름이다. 반대로 노원구 같은 중저가 지역은 절대 상승폭 자체는 크지 않지만, 서울에서 밀려난 실수요가 유입되며 거래 자체는 꾸준하다는 게 최근 부동산 통계에서 공통적으로 나오는 얘기다.
| 지역 | 7월 2주 매매 변동률 | 전주 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 송파구 | 0.32% | 둔화 (전주 0.34%) | 서울 내 최고 상승폭 |
| 용산구 | 0.19% | 확대 (전주 0.10%) | 개발 기대감 반영 |
| 강남구 | 0.16% | 유사 | 고가 단지 위주 강보합 |
| 서초구 | 0.11% | 유사 | 상대적 저조 |
| 경기 화성동탄 | 0.73% | 둔화 | 여전히 전국 최고 수준 |
| 경기 전체 | 0.21% | 둔화 (전주 0.23%) | 규제지역 확대 영향 |
대출은 더 빡빡해졌다 — 스트레스 DSR 3단계
지난해 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 수도권·규제지역에 가장 높은 수준인 스트레스 금리 3.0%를 적용한다. 연소득 1억원인 차주가 수도권에서 변동금리로 주택담보대출을 받는 경우, 한도가 5억8,700만원에서 5억100만원으로 약 14.7% 줄었다. 반면 비수도권은 스트레스 금리 1.5%가 적용돼 한도 축소폭이 상대적으로 작다. 매매를 고민한다면 "얼마짜리 집을 살 수 있는가"보다 "지금 내 소득으로 얼마까지 빌릴 수 있는가"를 먼저 계산해야 순서가 맞는다.
전셋값이 매매 수요를 밀어올리는 흐름
같은 6월 셋째 주 시황에서 부동산114는 서울 아파트 전세가격이 0.32% 올라 최근 1년간 주간 기준 최고 상승률을 기록했다고 밝혔다. 전세가 오르면 매매로 갈아타려는 수요가 자연히 늘어난다. 실제로 최근 1년간 서울 아파트값은 13.1%, 전세는 6.3%, 월세는 7.4% 오른 것으로 나타났다. 부동산114 조사로도 2026년 5월 서울 아파트 월세가격지수가 전년 동월 대비 6.86% 상승해 수도권(4.80%)과 전국(3.54%) 상승률을 모두 웃돌았다. 전세대출 규제가 더 강해지면 전세 수요 일부가 월세로, 또 일부는 매매로 옮겨가는 흐름이 동시에 나타날 가능성이 크다.
그래서, 지금 사도 될까 — 매수 전 체크리스트
지금 시장은 "무조건 사라"도 "무조건 기다려라"도 정답이 아니다. 원하는 지역의 최근 4주 시세 흐름, 스트레스 DSR 적용 후 실제 대출 가능 금액, 전세 만기 시점을 먼저 맞춰보는 게 순서다.
Q&A
Q1. 서울 아파트값이 74주째 오르고 있는데 지금 매매해도 될까요? 지역별 온도차가 크기 때문에 "서울"이 아니라 "어느 구, 어느 단지"인지로 좁혀서 최근 4~8주 변동률 추이를 봐야 한다. 송파·용산처럼 오름폭이 다시 커지는 지역과 강남·서초처럼 상승세가 관리되는 지역은 접근 전략이 달라야 한다.
Q2. 스트레스 DSR 3단계 적용되면 대출 한도가 얼마나 줄어드나요? 연소득 1억원, 수도권 변동금리 기준으로 약 14.7% 줄어든 사례가 확인됐다. 지역(수도권·규제지역 vs 비수도권)과 금리 조건에 따라 감소폭이 달라지므로 대출 상담 전 미리 시뮬레이션을 해보는 게 좋다.
Q3. 강남 아니어도 오르는 지역이 있나요? 노원구는 어떤가요? 용산구는 개발 기대감으로 전주 대비 상승폭이 오히려 커졌고, 노원구 등 중저가 지역은 절대 상승폭은 크지 않아도 서울 진입을 노리는 실수요가 꾸준히 유입되는 지역으로 분류된다.
전세 재계약이냐 매매 전환이냐를 감으로 결정하기엔 지금 시장은 지역별 편차가 너무 크다. 우리 동네, 우리 예산 기준으로 이번 주 시세와 대출 한도를 함께 짚어드리니 편하게 상담받아보시길 권한다.