양도세 중과 부활 두 달, 압구정은 신고가인데 대구백화점은 223억에 팔렸다
최근 두 가지 소식이 같은 주에 들려왔습니다. 하나는 82년 된 대구의 향토기업 대구백화점이 223억 원에 새 주인을 맞았다는 소식이고, 다른 하나는 압구정 현대가 또 신고가를 썼다는 소식입니다. 같은 '부동산'인데 왜 이렇게 온도 차가 날까요? 그 답은 지난 5월 조용히, 그러나 확실하게 돌아온 다주택자 양도세 중과에 있습니다.
양도세 중과, 두 달 전에 진짜로 돌아왔다
4년 가까이 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됐습니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게 다시 중과세율이 붙습니다. 기본세율 6~45%에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고, 지방소득세 10%까지 더하면 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 **82.5%**까지 올라갑니다.
시장은 곧바로 반응했습니다. 유예 종료 전 절세 매물이 빠르게 소화되면서 매물이 마르자, 서울 아파트값은 다시 오름세로 돌아섰습니다. 5월 서울 아파트 매매 거래량은 8,946건으로 전월(7,521건) 대비 18.9%, 전년 동월 대비로는 23.9% 늘었습니다. 그런데 이 거래가 서울 전역에 고르게 퍼진 게 아니라는 게 핵심입니다.
왜 강남·압구정만 신고가를 쓰나
다주택자들이 매물을 거둬들이면서 시장은 '살 사람은 많은데 팔 사람은 없는' 구조로 재편되고 있습니다. 이런 국면에서 돈은 가장 확실한 곳으로 몰립니다. 압구정이 대표적입니다.
- 압구정 2구역 : 2026년 3월 30일, 공사비 2조 7,489억 원 규모 공사도급계약 체결
- 압구정 3구역 : 총공사비 5조 5,610억 원으로 단일 정비사업 역대 최대, 지하 7층~지상 최고 65층, 5,175세대. 5월 25일 조합원 총회에서 현대건설 최종 선정
- 압구정 5구역 : 지하 5층~지상 최고 68층, 8개 동, 1,397가구 규모
세 구역 모두 시공사가 현대건설로 정리되면서 '압구정 현대 타운'이라는 브랜드 스토리까지 붙었습니다. 다주택자에게 세금 폭탄이 떨어져도 "여긴 한 채만 남겨도 되는 곳"이라는 심리가 매수세를 계속 밀어 넣는 셈입니다.
반대편에서는 지방 상업용 자산이 손바뀜한다
같은 시기, 정반대 신호도 나왔습니다. 1944년 창업해 82년을 이어온 대구백화점이 최대주주 지분 **25.82%**를 223억 원에 세경인베스트·아람코리아에 넘기기로 했습니다. 계약금 10억 원은 이미 지급됐고, 잔금은 8월 임시주총 전까지 순차 납입됩니다. 인수 측은 유통 사업을 온라인 중심으로 재편하는 동시에 부동산 분리 매각도 검토하고 있다고 밝혔습니다. 2021년 7월 문을 닫은 동성로 본점 부지가 앞으로 어떻게 개발될지가 다음 관전 포인트입니다.
압구정에는 세금을 물고서라도 버틸 돈이 몰리고, 지방 거점 상업용 자산은 정리 대상이 되는 것 — 이게 지금 자산 시장이 갈라지는 방식입니다. '부동산이 오른다/내린다'는 한 줄로는 설명이 안 되는 국면인 셈입니다.
| 구분 | 2주택자 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 기본세율 | 6~45% | 6~45% |
| 중과 가산 | +20%p | +30%p |
| 지방소득세 포함 최고 실효세율 | 약 71.5% | 약 82.5% |
지금 다주택자라면 무엇부터 봐야 할까
당장 팔 계획이 없더라도 순서는 미리 정해두는 게 좋습니다. 먼저 보유 주택이 조정대상지역에 있는지부터 확인하고, 여러 채 중 어떤 걸 먼저 정리할지, 등록임대주택으로 중과를 피할 수 있는 경우는 없는지 순서대로 짚어야 합니다. 특히 압구정처럼 재건축 사업성이 확정된 단지는 세금을 감안해도 매도 시점을 늦추는 쪽이 유리할 수 있고, 반대로 지방 상업·수익형 자산은 대구백화점 사례처럼 지분·부동산을 나눠 파는 전략이 검토될 만합니다.
Q. 양도세 중과, 지금 집 팔면 무조건 적용되나요?
조정대상지역 내 주택이고 다주택자인 경우에 적용됩니다. 지역·보유기간·등록임대주택 여부에 따라 예외가 있어서 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.
Q. 대구백화점처럼 지방 상업용 부동산도 분리 매각이 흔한가요?
운영난을 겪는 지방 유통업체가 부지·건물만 따로 매각해 개발 이익을 회수하는 사례는 늘고 있습니다. 다만 입지와 용도지역에 따라 실제 개발까지는 시간이 걸립니다.
정리하면, 지금 부동산 시장은 '오른다 vs 내린다'가 아니라 '어디로 돈이 몰리고 어디서 빠지는가'를 봐야 하는 국면입니다. 보유 자산 포트폴리오를 어떻게 정리할지 고민되신다면 편하게 상담 남겨주세요.