마포 전세 6억 시대, 스트레스 DSR 3단계 이후 갈아타기 전략 (2026년 7월 기준)
전세 계약서 다시 쓰자는 집주인 연락 받고 한숨부터 나온 적, 다들 한 번쯤 있을 거다. 나도 그랬다. 2년 전 이맘때 딱 이 마음으로 실거주 한 채를 계약했었는데, 요즘 뉴스를 보면 그때보다 지금이 훨씬 더 복잡해졌다는 생각이 든다. 전세금은 오르는데 대출은 더 죄고 있으니, 갈아타기를 준비하던 사람 입장에서는 타이밍 계산이 한층 어려워진 거다.
서울 전셋값, 10년 8개월 만에 최고치
2026년 6월 둘째 주 기준 서울 아파트 전셋값이 전주 대비 0.32% 상승했다. 이게 2015년 10월 이후 10년 8개월 만에 가장 높은 상승률이라고 한다. 다만 아이러니하게도 2026년 1분기 서울 아파트 호당 평균 전세가는 6.2억 원으로, 지난해 4분기 정점보다는 살짝 내려온 상태다. 오르는 곳은 계속 오르고, 조정받는 곳은 조정받는 양극화 국면이라는 뜻이다.
전세금이 오르면 다음 선택지는 둘 중 하나다. 오른 만큼 다시 채워 넣고 눌러앉거나, 이참에 매매로 갈아타거나. 문제는 두 번째 선택지가 요즘 만만치 않다는 거다.
스트레스 DSR 3단계, 대출 한도부터 다시 계산해야 한다
7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 스트레스 금리가 **1.50%**로 올라갔다. 연소득 1억 원인 변동금리 대출자를 예로 들면, 시행 전 대출 한도가 6억 5,800만 원이었는데 시행 후에는 5억 5,600만 원으로, 1억 2,000만 원이 그냥 사라진다.
| 구분 | 시행 전 | 3단계 시행 후 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 연소득 1억 (변동금리) | 6억 5,800만 원 | 5억 5,600만 원 | -1억 2,000만 원 |
| 지방 주담대 | 2단계 스트레스금리(0.75%) 적용 유예 | 2026년 12월까지 유예 | - |
여기에 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때는 그 이자상환분까지 본인 DSR에 잡히는 쪽으로 규제가 좁혀지고 있다. 지금 살고 있는 전세도, 다음에 살 집도 대출 한도 계산이 전보다 훨씬 까다로워졌다는 얘기다.
국민은행발 '주담대 3억 시대', 은행마다 문 닫는 순서가 다르다
지난달 4대 은행이 새로 승인한 주담대는 6조 4,212억 원으로 두 달 연속 늘었다. 서울 아파트 거래량이 석 달 연속 증가한 여파다. 문제는 은행들이 금융당국과 잡은 연간 대출 목표치를 이미 78% 넘게 채웠다는 점이다. 그래서 국민은행은 7월 10일 주담대 한도를 6억 원에서 3억 원으로 절반 넘게 줄였고, 신한·하나·농협 등도 모기지신용보험(MCI)·모기지신용보증(MCG) 신규 접수를 잇달아 멈췄다. MCI·MCG가 막히면 소액 임차보증금을 뺀 금액만 대출이 나오니, 사실상 한도가 한 번 더 줄어드는 셈이다.
풍선효과도 뻔하다. 한도 줄인 은행을 피해 다른 은행으로 몰리고, 그 은행도 곧 목표치를 채우면 또 문을 닫는다. 갈아타기를 준비 중이라면 "지금 이 은행에서 얼마 나오나"가 아니라 "이 은행이 언제까지 열려 있을까"까지 봐야 하는 국면이다.
마포, 지금 들어가도 되는 타이밍일까
내가 올해 목표로 잡은 지역이 마포다. 합정동 아파트 평당가는 2025년 기준 4,759만 원으로 전년 대비 23.4% 뛰었고, 최근 전세 거래를 보면 신수동 10.7억, 아현동 9.8억, 상암동 7.1억 수준까지 형성돼 있다. 신축·구축 가리지 않고 오른 곳은 이미 다 올랐다는 얘기다.
이런 시장에서는 '대장주부터 보고 기준을 잡는다'는 임장 원칙이 더 중요해진다. 대장단지 시세를 기준점으로 두고 주변 단지와 상권, 학군을 비교해야 내가 감당할 수 있는 라인이 어디쯤인지 감이 잡힌다. 나도 올봄부터 임장을 다니겠다고 계획만 세워두고 아직 실행은 못 했는데, 이제는 정말 미룰 수 없는 타이밍이 됐다.
그래서 지금 뭘 해야 하나
- 이번 달 안에 주거래은행과 목표 은행 2~3곳의 실시간 주담대 한도를 확인한다.
- 스트레스 DSR 3단계 반영된 한도로 예산 상한선을 다시 짠다.
- 목표 단지의 최근 3개월 실거래가와 전세가율을 표로 정리해 둔다.
- 2026년 2월 10일 이후 계약분부터 강화된 실거주 요건(체류자격·거소일수 등) 서류를 미리 챙긴다.
Q&A
Q1. 스트레스 DSR 3단계가 적용되면 기존 전세대출도 다시 심사받나요? 기존 대출 자체가 즉시 재심사되는 건 아니지만, 갱신이나 추가 대출 시점부터는 강화된 기준이 적용될 가능성이 높다. 갱신 예정이라면 미리 한도를 확인해두는 게 안전하다.
Q2. 마포구 갈아타기, 지금 사도 될까요 좀 더 기다려야 할까요? 전세가는 오르는데 대출 한도는 줄어드는 지금 같은 국면에서는 '완벽한 타이밍'보다 내 가용자금과 한도가 확정된 시점이 곧 타이밍이다. 목표 단지를 3곳 이내로 좁혀 실거래가부터 추적하는 걸 추천한다.
Q3. 국민은행 주담대 한도가 줄었는데 다른 은행으로 옮기면 되나요? 가능하지만 다른 은행도 목표치를 채우면 순서대로 조여올 수 있다. 은행 한 곳만 보지 말고 2~3곳을 동시에 확인해두는 편이 안전하다.
전세금은 오르고 대출 문은 좁아지는, 딱 이런 시기일수록 숫자로 먼저 확인하고 움직이는 사람이 유리하다. 지금 살고 있는 곳의 전세가율과 목표 단지의 대출 한도, 딱 이 두 가지만이라도 이번 주에 계산해보길 권한다. 더 자세한 단지별 비교나 대출 시뮬레이션이 필요하면 편하게 상담 요청해도 좋다.