영등포 준공업지역 재건축, 용적률 400% 상향의 진짜 효과 - 양평동 신동아·당산현대3차 비교
지난주에 양평동 신동아 조합원 한 분이 전화를 주셨다. "용적률이 400%까지 나온다는데, 이게 진짜 우리한테 이득인 게 맞냐"는 질문이었다. 결론부터 말하면 절반만 맞다. 용적률이 오른다고 세대수만 늘어나는 게 아니라 임대주택 물량도 같이 늘어나기 때문에, 조합원 입장에서 체감하는 사업성은 단지마다 다르게 갈린다.
최근 서울시가 준공업지역 법적 상한용적률을 250%에서 400%까지 확대 적용하면서, 영등포·성동·도봉 일대의 노후 준공업지역 재건축 단지들이 일제히 재평가를 받고 있다. 이 흐름의 중심에 있는 두 단지가 바로 양평동 신동아와 당산현대3차다. 둘 다 영등포구 준공업지역에 있고, 둘 다 용적률 400%대를 적용받았지만 결과는 꽤 다르다.
왜 갑자기 준공업지역 용적률이 풀렸나
그동안 법적 상한용적률 400%는 주거지역에만 적용되는 규정이었다. 준공업지역은 공장·창고가 섞여 있다는 이유로 최대 250%까지만 허용됐고, 이 때문에 영등포·성수·도봉 일대 노후 아파트들은 재건축을 해도 사업성이 나오지 않아 조합 설립 이후에도 몇 년씩 표류하는 경우가 많았다.
서울시는 이 규정을 손봐 준공업지역에도 최대 400%를 적용하기 시작했고, 1호 사례인 도봉구 삼환도봉아파트는 용적률이 250%에서 343%로 오르면서 세대수가 660세대에서 993세대로, 세대당 평균 분담금은 4억3천만원에서 2억6천만원으로 줄었다. 현재 이 방식으로 서울 32곳, 약 2만7천 세대 규모의 준공업지역 재건축이 동시에 움직이고 있다.
양평동 신동아 - 786세대로 확정
1982년 준공된 495세대 규모의 양평동 신동아는 지난달 통합심의(도시·건축·경관·교통·교육 5개 분야)를 수정가결로 통과했다. 적용 용적률은 300%에서 400%로 상향됐고, 최고 49층 786세대(공공임대 203세대 포함)로 계획이 확정됐다. 조합은 올해 안에 사업시행인가까지 마무리한다는 목표를 세워두고 있다.
다만 여기서 짚어야 할 게 있다. 용적률이 오른 만큼 늘어난 세대의 상당수가 공공임대로 배정되기 때문에, 일반분양 물량 증가폭은 세대수 증가폭만큼 크지 않다. 조합원 입장에서는 사업비 분담이 줄어드는 효과는 있지만 "용적률 400% = 추가분담금 대폭 감소"로 단순 계산하면 오산이라는 뜻이다.
당산현대3차 - 용적률 399.66%, 46층 734가구
1988년 준공된 당산현대3차는 원래 용적률이 248%에 불과해 재건축 사업성이 가장 낮다는 평가를 받던 단지였다. 그런데 서울시 도시계획위원회가 정비계획안을 수정가결하면서 용적률이 **399.66%**로 확정됐고, 여기에 현황용적률 인정과 사업성 보정계수까지 더해져 분양 가구가 약 30가구 늘어난 최고 46층 734가구로 재편됐다.
두 단지, 숫자로 비교하면
| 구분 | 양평동 신동아 | 당산현대3차 |
|---|---|---|
| 준공연도 | 1982년 | 1988년 |
| 기존 용적률 | 300% | 248% |
| 상향 용적률 | 400% | 399.66% |
| 세대수 | 786세대(공공임대 203세대 포함) | 734세대 |
| 최고층수 | 49층 | 46층 |
| 2026년 7월 기준 진행단계 | 통합심의 통과, 연내 사업시행인가 목표 | 정비계획 수정가결, 사업시행인가 절차 진행 중 |
표만 보면 두 단지 모두 "용적률 400% 시대"의 수혜 단지처럼 보이지만, 실제 투자 판단에서는 진행단계 차이가 더 중요하다. 신동아처럼 통합심의까지 넘은 단지는 사업시행인가·관리처분까지 남은 변수가 적은 대신 이미 프리미엄이 상당 부분 반영돼 있고, 당산현대3차처럼 정비계획 단계인 단지는 아직 가격에 반영되지 않은 여지가 있는 대신 인가 과정에서 조건이 바뀔 리스크도 남아 있다.
재건축 절차, 지금 어디쯤 와 있는 건지
준공업지역 재건축은 일반 재건축보다 절차가 하나 더 있다. 지구단위계획 수립과 통합심의를 같이 밟아야 해서, 매물을 볼 때 "지금 몇 단계인지"를 정확히 확인하지 않으면 진행 속도를 오판하기 쉽다.
Q&A
Q1. 준공업지역 용적률 400% 상향, 아무 단지나 다 적용되나요? 아니다. 부지 3천㎡ 이상이면서 서울시 지구단위계획 심의를 받은 단지에 한해 적용되고, 대신 늘어난 용적률의 상당 부분은 공공임대·기반시설 기부채납으로 연결된다.
Q2. 양평동 신동아 지금 사도 늦지 않았나요? 통합심의를 통과한 단계라 사업 불확실성은 낮아졌지만, 그만큼 매물가에 프리미엄이 이미 반영돼 있다. 진입 시점은 사업시행인가·관리처분 등 다음 단계 일정을 보고 판단하는 게 안전하다.
Q3. 당산현대3차는 언제쯤 입주 가능한가요? 정비계획이 수정가결된 단계로, 사업시행인가·이주·철거·착공을 거쳐야 해서 착공까지 최소 2~3년, 입주까지는 그 이상이 걸릴 것으로 보는 게 현실적이다.
용적률 400%는 시작일 뿐, 실제 사업성은 임대비율·진행단계·분담금까지 따져야 보인다. 두 단지 중 어느 쪽이 지금 내 상황에 맞는지, 매물별 대지지분과 예상 분담금까지 구체적으로 짚어드릴 수 있으니 편하게 문의 주시면 된다.