전세금 19% 오르고 대출 한도는 반토막, 2026년 하반기 서울 갈아타기 이래도 될까
2년마다 돌아오는 전세 재계약 시즌, 이번엔 유독 마음이 무거웠다.
집주인이 부르는 인상액이 예전 같지 않아서다. 얼마 전 리뷰했던 책에서 저자가 "월세 내기는 싫고, 2년마다 전세금 상승에 시달리기 불안해 내 집 마련을 했다"고 썼던 문장이 요즘 부쩍 남 얘기 같지 않다. 그런데 막상 갈아타기로 마음을 굳히고 은행 창구를 알아보니, 이번엔 대출이 발목을 잡는다. 전세도 무섭고 대출도 막힌 이 타이밍, 정말 지금이 맞는 걸까.
Ⅰ. 전세금, 도대체 얼마나 뛰었길래
체감이 아니라 숫자로 보면 상황이 더 선명해진다. 올해 들어 서울 아파트 전세가격 누적 상승률은 **5.42%**로, 매매가격 상승률과 거의 같은 수준까지 올라섰다. 최근 1년으로 넓혀보면 서울 전세가격은 6.3%, 월세는 7.4% 올랐다.
원인은 결국 물량이다. 7월 5일 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만 7,551건으로 2년 전보다 14.5% 줄었다. 올해 1~5월 서울 아파트 평균 전세보증금은 2년 전 대비 19.1% 뛰었다. 매물은 줄고 수요는 그대로니, 전세수급지수(2026년 5월 113.7, 100 초과면 공급보다 수요가 많다는 뜻)가 2021년 이후 최고 수준까지 치솟은 것도 당연한 결과다.
여기에 이달부터 전세보증보험 가입 기준까지 강화되면서 "전세의 월세화" 우려도 겹쳤다. 세입자 입장에서 전세를 계속 끌고 가는 것 자체의 리스크가 커지고 있다는 뜻이다.
Ⅱ. 이 와중에 대출 문까지 닫혔다
전세가 부담스러워 매매로 눈을 돌리면 끝일 줄 알았는데, 이번엔 대출이 변수다. KB국민은행은 7월 10일부터 수도권·규제지역 주택구입자금 대출 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 축소했다. 시중은행이 정부 규제(6억 원)보다 더 낮게 자체 한도를 건 첫 사례다.
여기에 스트레스 DSR 3단계까지 겹치면서 체감 한도는 더 줄었다. 연소득 1억 원(변동금리) 대출자 기준으로 예전엔 6억 5,800만 원까지 나오던 대출이 지금은 5억 5,600만 원으로, 약 1억 2,000만 원이 줄었다. 시가 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 최대 2억 원으로 한도가 더 촘촘히 깎인다.
그런데도 4대 은행 주담대 승인액은 지난달 6조 4,212억 원으로 오히려 늘었다. 대출 조이기와 실수요 갈아타기 러시가 동시에 벌어지는, 다소 모순적인 국면이다.
Ⅲ. 그래도 지금 갈아타야 할까
전세를 버틸지, 매매로 갈아탈지는 결국 이 두 가지의 저울질이다.
| 구분 | 전세 재계약 유지 | 매매 갈아타기 |
|---|---|---|
| 목돈 부담 | 인상분(수천만 원) 즉시 필요 | 취득세·중개보수 등 초기비용 큼 |
| 대출 한도 | 전세자금대출, 보증보험 강화로 축소 중 | 지역별 최대 2억~3억 원으로 제한 |
| 2년 뒤 리스크 | 재계약 시 또 인상 가능성 | 시세 변동 리스크는 있으나 자산으로 귀속 |
| 시장 신호 | 전세수급지수 113.7(공급 부족) | 매매수급지수 108.3(수요 우위) |
수급지수만 놓고 보면 매매·전세 모두 "사자·구하자" 쪽으로 기울어 있다. 이런 국면에서는 실거주 1채를 정하는 타이밍보다, 내 대출 한도가 목표 단지 시세를 감당할 수 있는지를 먼저 계산해보는 게 순서다. 한도가 반 토막 난 지금은 예산에 맞는 지역·단지를 먼저 좁히고, 그 다음에 임장으로 확인하는 역순 접근이 더 안전하다.
Ⅳ. 갈아타기 전에 반드시 확인할 것들
체크리스트를 하나씩 짚어보되, 특히 은행별 한도 차이는 반드시 여러 곳을 비교해야 한다. 국민은행이 3억 원으로 줄인 사이 다른 은행으로 수요가 몰리는 '풍선효과'도 이미 나타나고 있어, 같은 조건이라도 은행마다 실행 가능 금액이 다를 수 있다.
Q&A
Q1. 전세 재계약 대신 매매로 갈아탈 때 가장 먼저 확인해야 할 건 무엇인가요?
목표 단지의 실거래가보다 **내 대출 한도(스트레스 DSR 3단계 적용 기준)**를 먼저 확인하는 게 순서다. 은행마다 한도가 달라 최소 2~3곳은 비교해봐야 한다.
Q2. 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 대출 한도가 얼마나 줄었나요?
연소득 1억 원, 변동금리 기준으로 약 1억 2,000만 원이 줄었다. 소득과 금리 조건에 따라 감소 폭은 달라진다.
Q3. 전세수급지수가 높은 지역은 갈아타기에 유리한가요?
지수가 높다는 건 전세 공급이 부족해 세입자 부담이 커진다는 뜻이지, 매수 적기를 보장하진 않는다. 매매수급지수·대출 한도·본인 자금 계획을 함께 봐야 한다.
전세도, 대출도 예전 같지 않은 지금이다. 숫자를 먼저 따져보고 순서를 정하면, 흔들리지 않고 갈아탈 타이밍을 잡을 수 있다. 대출 한도부터 실거래가 비교까지 정리가 필요하다면 편하게 상담을 문의해도 좋다.