당산현대3차 vs 양평동 신동아, 영등포 용적률 400% 재건축 사업성 비교
영등포에서 재건축 상담을 하다 보면 요즘 꼭 나오는 질문이 있다. "당산현대3차랑 양평동 신동아, 둘 다 용적률 400% 받았다는데 뭐가 더 낫나요?" 두 단지 모두 같은 영등포구 준공업지역에 있고, 같은 시기에 같은 규제완화 혜택을 받았지만 사업 구조를 뜯어보면 이야기가 다르다. 이 블로그에서 먼저 다룬 양평동 신동아 사업성 분석을 기준으로, 최근 정비계획이 수정가결된 당산현대3차를 나란히 놓고 비교해본다.
준공업지역 용적률, 왜 300%에서 400%로 뛰었나
영등포구는 서울 25개 자치구 중 준공업지역 비중이 가장 크다. 서울 전체 준공업지역의 **약 25%**가 영등포에 몰려 있고, 구 면적의 **약 30%(5㎢)**가 준공업지역으로 지정돼 있다. 그동안 준공업지역은 주거지역과 달리 상한용적률이 250~300% 수준에 묶여 있어 재건축 사업성이 낮다는 평가를 받아왔다. 그런데 2030 도시·주거환경정비기본계획에 따라 준공업지역 법적상한용적률이 최대 **400%**까지 열리면서, 그동안 사업성 부족으로 정체돼 있던 단지들이 한꺼번에 움직이기 시작했다. 양평동 신동아, 당산현대3차, 문래동 국화아파트가 대표적이다.
당산현대3차 vs 양평동 신동아, 숫자로 비교하면
당산현대3차는 지난 6월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획안이 수정가결되며 사업이 한 단계 더 진행됐다. 양평동 신동아는 이보다 앞선 3월 통합심의를 조건부로 통과해 연내 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 두 단지를 나란히 놓으면 아래와 같다.
| 구분 | 당산현대3차 | 양평동 신동아 |
|---|---|---|
| 준공연도 | 1988년 | 1982년 |
| 현재 단계 | 정비계획 수정가결(2026.6) | 통합심의 완료(2026.3) |
| 최고층수 | 46층 | 49층 |
| 총 세대수 | 734세대 | 777세대(공공임대 약 200세대 포함) |
| 적용 용적률 | 399.66% | 399.99% |
| 이번 완화의 효과 | 사업성보정계수 적용으로 약 30가구 증가 | 사업기간 약 20개월 단축, 조합원당 약 8천만원 사업성 개선 |
표만 보면 양평동 신동아가 세대수·층수 모두 앞서는 것처럼 보이지만, 실제 조합원 입장에서 중요한 건 총 세대수가 아니라 늘어난 용적률이 임대주택으로 얼마나 빠지느냐다. 이 블로그의 양평동 신동아 사업성 분석 글에서 짚었듯, 상향된 용적률의 절반가량은 임대주택으로 기부채납해야 하는 구조라 조합원 추가분담금 감소폭이 생각만큼 크지 않다. 당산현대3차는 반대로 사업성보정계수를 적용받아 허용용적률 자체가 230%에서 250%로 올라간 케이스로, 늘어난 물량의 상당 부분이 순수 분양가구 증가로 이어졌다는 점에서 구조가 다르다.
오세훈 시장이 직접 준공업지역을 찾은 이유
서울시가 준공업지역 용적률을 풀어준 배경에는 주택 공급 물량 확보라는 목표가 있다. 서울시는 준공업지역 규제완화만으로 서울 전역에서 약 2.7만 가구 공급 효과가 있을 것으로 보고 있다. 영등포구 입장에서도 아파트·소규모공장·지식산업센터가 혼재된 노후 준공업지역을 정비할 명분이 생긴 셈이라, 앞으로 이 지역 재건축 단지들의 정비계획 변경 신청이 줄을 이을 가능성이 크다.
매수 전에 확인해야 할 두 가지
같은 용적률 400%라도 단지마다 셈법이 다르다는 게 이번 비교의 핵심이다. 매수를 고려한다면 ① 상향된 용적률 중 임대주택 비중이 얼마인지, ② 통합심의·사업시행인가까지 남은 절차가 몇 단계인지를 먼저 확인해야 한다. 같은 영등포구, 같은 400% 용적률이라도 사업 단계가 다르면 실제 입주 시점과 추가분담금 확정 시점이 2~3년씩 벌어질 수 있다.
Q&A
Q1. 당산현대3차 재건축, 지금 사도 안전한가요? 정비계획이 수정가결된 단계로 사업시행인가·관리처분 절차가 남아 있다. 조합원 분양가와 추가분담금은 사업시행인가 이후 구체화되므로, 현재 매물 가격에 이미 기대감이 반영돼 있는지 먼저 따져봐야 한다.
Q2. 양평동 신동아와 당산현대3차 중 사업성이 더 좋은 곳은 어디인가요? 단순 세대수·층수만으로는 판단하기 어렵다. 임대주택 비율과 종전자산평가액 대비 공사비·사업비 구조를 함께 봐야 실제 추가분담금 차이가 보인다.
Q3. 준공업지역 재건축은 다른 지역 재건축과 뭐가 다른가요? 법적상한용적률 자체가 주거지역보다 낮게 출발하고, 용적률 상향분의 절반가량을 임대주택으로 기부채납해야 하는 구조가 일반적이다. 그래서 겉보기 용적률 수치보다 임대주택 비중을 확인하는 게 더 중요하다.
영등포 준공업지역 재건축은 이제 막 용적률 규제가 풀리며 2막이 시작된 국면이다. 단지별로 사업 단계와 임대주택 비중이 다른 만큼, 매수 타이밍은 숫자 하나가 아니라 구조 전체를 봐야 잡힌다. 우리 단지가 이 흐름에서 어디쯤 있는지 궁금하다면 편하게 상담 요청해도 된다.