서울 아파트 매물 6만1천 건, 양도세 중과 두 달 후 8월 세제개편안 앞두고 챙겨야 할 것들
강동구에 아파트 두 채를 가진 40대 직장인 A씨는 요즘 매일 밤 같은 고민을 한다. 지금 팔아야 하나, 8월 세제개편안 발표까지 기다려야 하나. 이미 양도세 중과가 재개된 지 두 달, 팔자니 세금이 무섭고 버티자니 개편안이 어떻게 나올지 몰라 불안하다. A씨만의 고민이 아니다. 부동산114가 최근 발행한 주간 시황에 따르면 7월 2주 서울 아파트 매매가격은 0.16%, 전세가격은 0.19% 올랐다. 매물은 줄고 가격은 오르는, 이 어색한 균형이 지금 서울 아파트 시장의 실제 모습이다.
매물이 두 달 만에 이만큼 줄었다
다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 지난 5월 9일 종료됐고, 다음 날인 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 다시 중과세율이 적용되고 있다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 얹힌다. 그 여파로 중과세 시행 직전 약 8만 건까지 늘었던 서울 아파트 매물은 현재 6만1천여 건 수준까지 줄었다. 같은 기간 아파트 거래량도 45월 8,500건대에서 6월에는 월 5,5006,000건대로 내려앉았다. 매물이 잠기니 집주인들은 급할 게 없고, 매수자는 살 물건이 마땅치 않은 상황이 두 달째 이어지는 셈이다.
매물은 줄었는데, 신고가는 계속 나온다
매물 잠김이 시세를 떠받치는 역설도 뚜렷하다. 15억원 이하 구축 아파트를 중심으로 신고가 거래가 잇따르고 있는데, 전용 84㎡ 기준으로 강서구 마곡수명산파크1단지는 13억9,500만원, 강변한솔솔파크는 13억7,000만원에 손바뀜됐다. 성북구 래미안세레니티도 13억4,000만원으로 최고가를 새로 썼고, 동대문구 이문대우는 처음으로 10억원대에 진입했다.
| 단지(전용 84㎡ 기준) | 지역 | 거래가 |
|---|---|---|
| 마곡수명산파크1단지 | 강서구 | 13억9,500만원 (신고가) |
| 강변한솔솔파크 | 강서구 | 13억7,000만원 (신고가) |
| 래미안세레니티 | 성북구 | 13억4,000만원 (신고가) |
| 이문대우 | 동대문구 | 10억원 (최초 진입) |
8월 세제개편안, 뭐가 달라지나
시장이 가장 촉각을 곤두세우는 변수는 7월 말 발표 예정인 세법 개정안이다. 아직 확정 발표 전이지만, 종합부동산세는 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이, 양도세는 '보유기간'보다 '실거주 기간'에 혜택을 몰아주는 방향이 거론되고 있다. 실거주 1주택자는 상대적으로 보호하고, 거주기간이 짧은 비거주 1주택자와 다주택자·고가주택 보유자일수록 부담이 커지는 차등 구조가 유력하다는 분석이다.
흥미로운 건 이런 불확실성 속에서도 강남권 움직임은 오히려 조용해졌다는 점이다. 6월 서울 토지거래허가구역 신청 건수는 5,382건으로 4월(8,925건) 대비 39.7% 급감했다. 그런데도 신청 가격은 전월 대비 2.67% 올랐고, 강남3구·용산은 3.1% 더 뛰었다. 사려는 사람은 줄었는데 사려는 사람이 부르는 값은 더 높아진, 전형적인 '관망 속 가격 방어' 국면이다.
그래서, 지금 팔아야 할까 사야 할까
정답은 없지만 순서는 있다. 먼저 본인이 실거주 1주택자인지 다주택자인지부터 구분해야 한다. 다주택자라면 8월 개편안 발표 전까지 매도 손익을 미리 시뮬레이션해보고, 조정대상지역 여부와 보유·거주기간을 함께 따져야 세율 구간을 오판하지 않는다. 매수 대기자라면 매물이 마른 지금보다는 개편안 발표 직후, 매도 심리가 한 번 정리되는 시점을 노리는 게 유리할 수 있다. 다만 지역별 편차가 크기 때문에 관심 단지의 최근 실거래가와 매물 추이는 개별적으로 반드시 확인해야 한다.
Q&A
Q1. 다주택자 양도세 중과 세율은 정확히 얼마인가요? 조정대상지역 기준 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산됩니다. 5월 10일부터 재적용 중입니다.
Q2. 8월 세제개편안이 이미 보유한 집에도 소급 적용되나요? 아직 확정 발표 전이라 단정할 수 없지만, 통상 세법 개정은 시행일 이후 양도·보유분부터 적용되는 경우가 많습니다. 개인별 상황은 발표 후 세무 전문가 확인이 필요합니다.
Q3. 실거주 1주택자는 이번 개편안 영향이 없나요? 거론되는 방향상 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받고, 오히려 비거주 1주택자나 다주택자의 부담이 커지는 차등 구조가 유력합니다.
매물은 두 달 새 눈에 띄게 줄었고, 신고가는 여전히 나오고, 8월 세제개편안이라는 변수까지 겹쳐 있다. 지금은 뉴스 헤드라인 하나보다 내 상황(보유 주택 수·거주기간·지역)에 맞는 손익 계산이 먼저다. 개별 단지 시세나 세금 시뮬레이션이 필요하다면 편하게 상담 남겨주시면 함께 짚어드리겠다.