전세퇴거자금대출 규제지역 1억 한도, 6.27 이전 계약이면 예외 되는 이유
"세입자한테 보증금 돌려줘야 하는데, 은행 가니까 1억밖에 안 된다고 하네요."
최근 상담 오는 집주인분들 대부분이 이 말부터 꺼내세요. 예전 같으면 시세의 70%까지 나오던 전세퇴거자금대출이, 이제는 서울·경기 대부분 지역에서 1억원으로 뚝 잘렸다는 얘길 듣고 놀라서 오시는 거예요. 그런데 막상 조건을 뜯어보면 1억을 넘겨 받을 수 있는 분들도 꽤 있습니다. 오늘은 그 기준을 정확한 수치로 짚어드릴게요.
왜 갑자기 1억원으로 막혔나
2025년 6월 27일, 금융위원회가 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」을 발표하면서 규제지역 내 전세퇴거자금대출 한도가 1억원으로 제한됐어요. 여기에 그치지 않고 10월 16일부터는 규제지역 범위 자체가 서울 전 자치구와 경기 12개 지역(동탄·기흥·구리 등)까지 넓어졌습니다. 수도권·규제지역에서 집을 두 채 이상 갖고 있다면 이 대출은 아예 불가능해졌고요.
그래도 1억 넘게 받는 두 가지 조건
핵심은 '계약일'과 '취득일'이에요. 아래 두 조건을 모두 충족하면 규제지역이어도 종전대로 LTV 70% 한도가 적용됩니다.
| 구분 | 6.27 이전 계약·취득 | 6.27 이후 계약·취득 |
|---|---|---|
| 적용 한도 | LTV 70% (보증금 한도 내) | 최대 1억원 |
| 다주택자 | 은행별 심사로 가능 | 대출 불가 |
| 비고 | 기존 세입자와 최초 계약일 기준 | 신규 취득·갱신 계약 포함 |
즉 지금 세입자와 맺은 최초 임대차 계약일이 6월 27일 이전이고, 집을 산 시점도 그 이전이라면 1억원 벽에 걸리지 않습니다. 갱신 계약이 아니라 처음 계약한 날짜가 기준이라는 점을 놓치는 분들이 많아요.
DSR·DTI, 역전세라면 다르게 봐야 해요
일반 전세퇴거자금대출은 DSR 40% 규제를 그대로 받지만, 역전세(전세가가 계약 당시보다 떨어진 경우)로 보증금을 못 돌려주는 상황이라면 DSR 대신 DTI 60%를 적용받는 특례가 있습니다. 연소득 5,000만원인 집주인이라면 DSR 기준 연 원리금 2,000만원 한도가 DTI 기준으로는 3,000만원까지 늘어나는 셈이라, 대출 원금으로는 1억원 이상 차이가 날 수 있어요. 다만 이 경우 후속 세입자의 전세보증금 반환보증 보험료를 집주인이 전액 부담해야 한다는 조건이 붙습니다.
Q. 지금 살고 있는 세입자 계약은 6.27 이전인데, 제가 집을 산 건 최근이에요. 그래도 되나요?
두 조건을 모두 충족해야 해서, 취득일이 6.27 이후라면 원칙적으로 1억원 한도가 적용됩니다. 은행마다 심사 기준에 미세한 차이가 있어 실제 접수 전에 서류로 먼저 확인해보시는 걸 권해드려요.
Q. 규제지역이 아닌 곳도 1억 한도인가요?
아니요, 비규제지역은 이번 한도 규제 대상이 아니라 종전 LTV 60~70%가 그대로 적용됩니다. 다만 10월 이후 규제지역이 계속 늘고 있어서, 계약 전에 지금 우리 집이 규제지역에 포함됐는지부터 확인하셔야 해요.
한도, 계약일, 취득일까지 서류로 한 번에 맞춰보고 싶으시면 편하게 문의 주세요. 상황 보고 가장 빠른 방법부터 알려드릴게요.