아파트 매매 계약금 위약금 기준과 특약사항, 계약서 쓰기 전 확인할 것들
며칠 전에 계약 전 확인사항 정리하면서
계약서 주소, 동호수, 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금일까지
하나하나 다 체크했다고 좋아했었는데,
막상 특약사항 칸을 보니까 머릿속이 하얘지더라고요.
중개사님이 "특약 넣으실 거 있으세요?" 하고 물어보시는데,
뭘 넣어야 하는지도 몰랐고,
안 넣으면 나중에 무슨 일이 생기는지도 몰랐어요.
그냥 넘어갈 뻔 했는데, 이건 진짜 짚고 넘어가야겠다 싶어서
계약금, 위약금, 특약사항 이 세 가지를 제대로 알아봤어요.
계약금 10%, 그냥 관행이 아니었어요
집값의 10% 정도를 계약금으로 주고받는 게 보통이라고 하는데,
이게 법으로 정해진 금액은 아니고 그냥 관행이더라고요.
근데 이 10%가 중요한 이유는 따로 있었어요.
바로 민법 제565조 해약금 규정 때문인데,
당사자 중 한쪽이 계약 이행에 들어가기 전까지는
매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 돌려주면
계약을 해제할 수 있다는 조항이에요.
즉 계약금은 단순히 '먼저 내는 돈'이 아니라
계약을 깰 때 기준이 되는 돈이라는 걸 이번에 알았어요.
위약금은 누가 깨느냐에 따라 완전히 달라져요
여기서부터가 진짜 헷갈렸던 부분인데, 정리하면 이래요.
| 상황 | 위약 시 결과 |
|---|---|
| 매수인이 계약을 파기 | 계약금 포기 (돌려받지 못함) |
| 매도인이 계약을 파기 | 계약금의 2배 배상 |
| 이행 착수 전 해제 | 계약금 포기 또는 배액 상환으로 자유 해제 |
| 이행 착수 후 해제 | 원칙적으로 해제 불가, 손해배상 별도 청구 |
즉 매수인 입장에서는 계약금을 넘게 잃을 일은 없지만,
매도인이 갑자기 마음이 바뀌어서 더 비싸게 팔고 싶어졌다면
계약금의 2배를 물어줘야 계약을 깰 수 있는 거예요.
다만 이 규정은 임의규정이라, 계약서에 다른 약정을 넣으면
그 약정이 우선한다는 것도 같이 알아두면 좋을 것 같아요.
특약사항, 결국 이 네 가지는 꼭 넣어야 해요
여러 자료를 찾아보고 제가 이번에 계약서에 실제로 넣은 특약은 이거예요.
첫째, 잔금 지급일을 어기면 자동 해제되고 계약금은 위약금으로 귀속된다는 조항.
말로만 정해두면 나중에 "언제까지 기다려야 하냐"는 다툼이 생길 수 있어서
날짜와 결과를 문장으로 못박아두는 게 안전하더라고요.
둘째, 등기부등본상 근저당·가압류 같은 권리제한은 잔금일 전까지 말소한다는 조항.
이걸 안 넣으면 잔금 치르는 날 등기부가 깨끗하지 않아도
제가 뭘 근거로 항의해야 할지 애매해져요.
셋째, 하자담보책임은 잔금일로부터 6개월로 한다는 조항.
입주하고 나서 보일러나 누수 같은 문제가 생겼을 때
책임 범위를 미리 정해두는 거예요.
넷째, 공과금과 관리비는 잔금일 기준으로 정산한다는 조항.
이 네 가지만 넣어도 나중에 얼굴 붉힐 일이 확 줄어든다고 하더라고요.
날짜 세 개, 헷갈리면 진짜 곤란해져요
계약서 쓰다 보면 잔금일, 등기일, 인도일을 그냥 같은 날로 생각하기 쉬운데
셋이 다르게 잡히는 경우도 있어서 각각 구분해서 적어야 한다고 해요.
이 세 날짜가 불분명하면 소유권 분쟁이나 입주 지연의 원인이 될 수 있다고 하니,
저는 계약서에 세 항목을 따로따로 명시했어요.
그래서 저는 이렇게 정리했어요
계약금은 그냥 먼저 내는 돈이 아니라 계약을 지키게 만드는 장치였고,
특약사항은 나중에 생길 수 있는 다툼을 미리 문장으로 막아두는 작업이었어요.
중개사님이 알아서 다 챙겨주실 거라고 생각했는데,
제가 뭘 넣어야 하는지 알고 요청하는 거랑 모르고 맡기는 거는
계약서 완성도가 완전히 다르더라고요.
Q&A
Q. 가계약금을 걸었는데 마음이 바뀌면 그냥 돌려받을 수 있나요?
가계약이라도 계약의 중요 내용(매매대금, 목적물 등)이 특정됐다면
정식 계약과 비슷하게 취급될 수 있어서, 별도 약정이 없으면
포기하거나 배액을 상환해야 해제되는 경우가 많다고 해요.
Q. 특약사항은 부동산에서 알아서 넣어주지 않나요?
기본 특약은 넣어주시는 경우가 많지만, 제 상황에 맞는 조항(권리제한 말소 시점, 하자책임 기간 등)은
제가 먼저 요청하지 않으면 빠질 수 있어서 직접 챙기는 게 안전해요.
Q. 계약금 위약금 관련해서 분쟁이 생기면 어떻게 해야 하나요?
계약서 문구, 협의 과정 문자·녹취 등 증거를 먼저 정리해두고,
금액이 크거나 상황이 복잡하다면 초기에 전문가 상담을 받아보는 게
시간과 비용을 아끼는 방법이라고 하더라고요.
계약금과 특약사항, 저처럼 급하게 계약서 앞에서 당황하지 마시고
미리 한 번씩 확인해보시면 좋겠어요.
궁금한 부분 있으시면 편하게 댓글이나 상담으로 남겨주세요 :)