서울숲트리마제 53억 vs 강변건영 29억, 성수동 아파트값이 신축·구축 안 가리고 오르는 이유(2026)
얼마 전 성수동에서 20년 가까이 살고 있는 지인이 저에게 이런 질문을 던졌습니다. "트리마제야 원래 비쌌으니 그렇다 치고, 다 낡은 강변건영은 왜 갑자기 29억까지 뛴 거야?" 재건축 대상도 아니고 지은 지 20년이 훌쩍 넘은 구축 단지인데 말이죠. 실제로 최근 실거래가를 들여다보면 성수동은 신축과 구축을 가리지 않고 동시에 오르는, 조금 특이한 흐름을 보이고 있습니다. 그 배경을 데이터와 최신 정비계획으로 짚어보겠습니다.
신축 대장 '서울숲트리마제', 84㎡가 53억
성수동1가의 신축 대장주인 서울숲트리마제는 2025년 12월 5일 전용 84.54㎡가 53억 원에 거래됐습니다. 평당가로 환산하면 약 2억 688만 원 수준입니다. 2017년 준공, 688세대 규모로 서울숲과 한강을 동시에 낀 입지 프리미엄이 그대로 가격에 반영된 모습입니다.
재건축 대상도 아닌 '강변건영'이 29억을 넘긴 이유
반면 같은 성수동1가의 강변건영아파트(580세대, 2002년 준공·24년차)는 전용 84.95㎡가 29억 원에 거래됐습니다. 이 단지는 성수전략정비구역 1지구의 '존치구역'으로 분류돼 사실 재건축 대상도 아닙니다. 그런데도 가격이 밀리지 않는 이유는 바로 옆 정비구역의 사업 속도 때문입니다. 성수전략정비구역 1지구는 2026년 2월 GS건설이 입찰서류를 제출하며 '자이' 브랜드가 유력해졌고, 같은 해 2월 26일 서울시 통합심의를 통과해 2031년 착공을 목표로 절차가 진행 중입니다. 존치구역 단지들까지 이 기대감을 함께 흡수하고 있는 셈입니다.
정비구역 밖 구축까지 들썩이는 이유
정비구역과 관계없는 구축 단지도 마찬가지입니다. 성수동아아파트는 전용 57㎡가 20억 2,000만 원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 시장에서는 성수동 일대가 준공업지역이라 일반 주거지역보다 높은 용적률 적용이 가능하고, 정책 변화에 따라 개발 밀도가 최대 400% 수준까지 높아질 수 있다는 기대가 가격에 선반영되고 있다고 봅니다.
2026년 7월, 판이 흔들렸다
2026년 7월 1일 서울시 제11차 도시·건축공동위원회는 '성수 준공업지역 지구단위계획'을 수정 가결했습니다. IT·문화콘텐츠 등 권장업종을 도입하면 용적률과 높이를 최대 1.2배까지, 공공기여 등을 갖추면 상한 용적률을 최대 800%까지 완화받을 수 있습니다. 특히 뚝섬역에서 연무장길에 이르는 가로변은 붉은 벽돌 건축물을 새로 짓거나 증축하면 건폐율을 최대 70%까지 풀어주기로 했습니다. 노후 공장지대의 골목 경관을 지키면서 개발도 유도하겠다는 취지입니다.
표로 보는 성수동 3개 단지
| 단지명 | 준공(연차) | 세대수 | 실거래가(전용면적) | 성격 |
|---|---|---|---|---|
| 서울숲트리마제 | 2017년(9년차) | 688세대 | 53억 원(84.54㎡) | 신축 대장 |
| 강변건영아파트 | 2002년(24년차) | 580세대 | 29억 원(84.95㎡) | 정비구역 존치 구축 |
| 성수동아아파트 | 1983년(43년차) | - | 20.2억 원(57㎡, 신고가) | 정비구역 밖 구축 |
그래서, 지금 성수동 들어가도 될까
다만 성수전략정비구역 1지구조차 착공까지는 아직 5년 넘게 남아 있고, 존치구역·준공업지역 구축은 정비사업처럼 확정된 개발 이익이 아니라 '기대감'에 기대는 구간이라는 점은 분명히 짚어야 합니다. 실거래가가 신고가를 경신했다고 해서 모든 매물이 같은 시세라는 뜻도 아닙니다. 관심 있는 단지가 정비구역인지, 존치구역인지, 아니면 순수 준공업지역 구축인지부터 구분해서 접근하는 게 첫걸음입니다.
Q&A
Q1. 강변건영아파트도 나중에 재건축되나요? 현재는 성수전략정비구역 1지구의 존치구역으로 분류돼 있어 이번 사업 범위에는 포함되지 않습니다. 다만 인근 정비사업이 진행되며 생활 인프라와 기대 심리에는 함께 영향을 받고 있습니다.
Q2. 성수 준공업지역 지구단위계획이 집값에 실제로 영향을 주나요? 용적률·건폐율 완화는 개발 사업성과 직결되는 요소라 인근 구축 단지 재평가로 이어지는 경우가 많습니다. 다만 계획 확정과 실제 착공·입주 사이에는 시차가 크다는 점을 감안해야 합니다.
Q3. 지금 성수동 아파트, 사도 늦지 않았나요? 단지별로 정비구역·존치구역·순수 구축 여부에 따라 리스크와 시간표가 전혀 다릅니다. 단순히 "성수동이니까"보다 단지 하나하나의 사업 단계를 확인하는 게 우선입니다.
성수동은 신축·구축 할 것 없이 '준공업지역 프리미엄'이라는 같은 이유로 오르고 있지만, 그 안에서도 단지별 사업 단계는 천차만별입니다. 관심 있는 단지의 실거래가와 정비 현황을 구체적으로 짚어보고 싶으시다면 편하게 문의해 주세요.