영등포 준공업지역 용적률 400%, 신동아·당산현대3차·유원제일2차 사업성 비교
영등포에 아파트 한 채 알아보다가 "여기 준공업지역이라 용적률이 발목 잡는다"는 얘기를 들으면 대부분 여기서 관심을 접습니다. 오래된 공장 지대 옆 낡은 아파트, 라는 인상이 강하니까요. 그런데 지난 7월 16일 오세훈 서울시장이 직접 영등포구 양평동 신동아아파트 재건축 현장을 찾았다는 소식을 보고 나서는 얘기가 좀 달라졌습니다. 시장이 굳이 발걸음한 이유, 그리고 그 뒤에 깔린 용적률 숫자를 뜯어보면 이 동네를 지금 봐야 하는 이유가 꽤 명확하게 나옵니다.
용적률 250%가 400%로 바뀐 하루
핵심은 하나입니다. 서울시가 2025년 3월 27일 도시계획 조례를 개정하면서 준공업지역 안에서도 공동주택을 지을 때 적용되는 법적 상한 용적률이 **250%에서 400%**로 올라갔습니다. 그동안 준공업지역은 공장 부지 이미지 때문에 재건축 사업성 계산에서 늘 손해를 보던 곳이었는데, 이 한 번의 조례 개정으로 판이 바뀐 겁니다.
신동아가 시장 방문지로 뽑힌 이유
양평동 신동아아파트는 1982년 준공, 495세대의 오래된 단지입니다. 기존 계획대로였다면 563세대 규모로 재건축될 예정이었는데, 400% 용적률을 적용받으면서 **786세대(최고 49층)**로 계획이 다시 짜였습니다. 일반분양 물량도 12가구에서 80가구로 늘었고요. 세대수가 늘어난 만큼 조합원 한 사람이 부담해야 할 분담금이 줄어드는 구조라, 서울시 재건축 사업 중 최초로 환경영향평가 협의 절차까지 면제받으며 속도를 내고 있습니다.
신동아만이 아니다 - 영등포 서남권 3개 단지 비교
같은 혜택을 받는 단지는 신동아 하나가 아닙니다. 걸어서 십 분 거리인 당산동 일대에서도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다.
| 단지 | 준공/기존 세대수 | 재건축 후 | 용적률 | 진행 단계 |
|---|---|---|---|---|
| 양평동 신동아 | 1982년, 495세대 | 786세대(49층) | 399.99% | 통합심의 통과(26.3) |
| 당산현대3차 | 1988년, 509세대 | 734세대(46층) | 399.66% | 정비계획 반영 |
| 유원제일2차 | 1984년, 410세대 | 703세대(49층·7개동) | 완화 반영 | 시공사 선정(대우건설, 25.11) |
세 단지 모두 용적률 완화 전에는 애매했던 사업성이 조례 개정 이후 뚜렷하게 개선된 케이스라는 공통점이 있습니다. 특히 유원제일2차는 이미 대우건설을 시공사로 확정하고 2026년 안에 관리처분인가와 이주까지 마친다는 목표를 세운 상태라, 세 단지 중 진행 속도가 가장 빠릅니다.
영등포 하나만 6만 세대, 숫자로 보는 규모
서울시 전체로 보면 이번 규제 완화의 수혜지는 준공업지역 32곳, 약 2만 7천 세대 규모이고, 이 중 82%가 영등포·구로·강서·금천·양천 등 서남권에 몰려 있습니다. 영등포구 하나만 놓고 봐도 2026년 3월 기준 정비사업으로 예정된 신규 주택이 6만 623가구에 달합니다. 신동아·당산현대3차·유원제일2차는 이 큰 흐름의 시작점일 뿐, 뒤이어 문래동·양평·여의도권 단지들도 같은 논리로 재평가받을 가능성이 높습니다.
그래서, 지금 들어가도 될까
숫자만 보면 매력적이지만 준공업지역 재건축은 변수도 많은 영역입니다. 지금 시점에서 실제로 확인해야 할 것은 "용적률 완화가 서류상 계획인지, 실제 심의를 통과한 확정치인지"입니다. 신동아처럼 통합심의를 넘긴 단지와 아직 정비계획 변경 절차가 남은 단지는 리스크의 결이 다릅니다.
Q&A
Q1. 준공업지역 재건축은 일반 재건축과 뭐가 다른가요? 공장·산업시설과 주거가 섞여 있던 땅이라 기반시설 기부채납, 산업기능 존치 비율 같은 별도 조건이 붙습니다. 그만큼 인허가 변수가 많아 진행 단계 확인이 더 중요합니다.
Q2. 양평동 신동아 재건축, 지금 매수해도 늦지 않을까요? 통합심의를 넘긴 단계라 사업시행인가·관리처분까지는 아직 시간이 남아 있습니다. 다만 세대수가 확정된 이후 일반분양가·조합원 분담금 추정치가 나오면 가격에 선반영되는 경우가 많아 타이밍 판단이 필요합니다.
Q3. 당산현대3차와 유원제일2차 중 어디가 더 유리한가요? 유원제일2차는 시공사가 확정돼 사업 불확실성이 낮고, 당산현대3차는 아직 시공사 선정 전이라 변수는 남았지만 그만큼 초기 진입 여지가 있습니다. 목표에 따라 판단이 갈립니다.
용적률 400% 시대, 영등포 준공업지역은 이제 "낡은 공장 옆 아파트"가 아니라 서울 서남권 재건축의 최전선이 됐습니다. 단지별 진행 단계와 확정 수치까지 정리한 자료가 필요하시면 편하게 상담 남겨주세요.