사장님 블로그,
저희가 미리 한 편 써봤어요.

전세 계약 앞두고 있다면 한 번쯤 이 생각이 든다.

"보증금 못 돌려받으면 어떡하지."

얼마 전까지는 HUG전세보증보험 하나 가입해두면 그나마 안심이었다. 그런데 이것만으로는 부족하다는 게 이미 숫자로 증명됐다.

전세사기, 숫자로 보면 이 정도다

국토교통부 발표 기준, 2026년 6월 말까지 전세사기피해자로 결정된 건수는 누적 3만 9,669건이다. 이 중 **40세 미만 청년층이 75.95%**를 차지한다. 지역별로는 **수도권이 60.6%**로 가장 많다.

LH가 매입한 피해주택도 같은 기간 9,707호에 달한다. 2024년엔 한 해 90호에 그쳤는데, 2026년 상반기엔 월평균 784호로 속도가 붙었다.

청년층 비중이 압도적인 이유는 간단하다. 사회초년생일수록 등기부등본 보는 법도, 위반건축물 확인하는 법도 낯설다. 중개사 말만 믿고 도장부터 찍는 경우가 많다.

숫자만 보면 피해는 여전히 늘고 있다. 그래서 정부도 제도를 다시 손봤다.

뭐가 바뀌었나 — 최소보장제 도입

2026년 5월, 전세사기 특별법 개정안이 국무회의를 통과했다. 핵심은 최소보장제다.

경매나 공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 돌려받은 금액이 보증금의 3분의 1에도 못 미치면, 그 차액을 국가가 재정으로 메워준다. 여기에 일정 요건을 갖추면 부족분을 먼저 지급받는 선지급 제도도 함께 도입됐다.

이번 개정으로 "돌려받는 돈이 너무 적어서 오히려 손해"라는 최악의 상황은 어느 정도 막을 수 있게 됐다.

안심전세앱도 9월에 확 바뀐다

제도만 바뀐 게 아니다. 계약 전 확인 절차도 손보고 있다.

지난 7월 14일, 국토교통부는 HUG·한국부동산원과 함께 다방, 직방, KB부동산, 네이버페이 부동산 등과 임대차 통합정보시스템 연계를 위한 업무협약을 맺었다.

오는 9월부터는 등기부등본, 건축물대장, 세금 체납 정보 등 57종 정보를 안심전세앱 하나로 확인할 수 있게 개편된다. 주택과 임대인 위험도를 안전·주의·위험 3단계로 보여준다. 이후엔 다방·직방 같은 민간 플랫폼에서도 같은 정보를 볼 수 있도록 연계를 넓힐 계획이다.

그래도 계약 전엔 이 두 가지는 직접 봐야 한다

이전에 HUG전세보증보험 가입 조건을 다룬 글에서, 등기부등본과 건축물대장부터 챙기라고 강조한 적 있다. 안심전세앱이 개편돼도 이 원칙은 그대로다.

근저당권 같은 선순위채권이 시세의 60%를 넘거나, 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 가입 자체가 막힌다. 위반건축물로 등록된 집도 마찬가지다. 시스템이 아무리 좋아져도 계약 도장 찍기 전 최종 확인은 결국 임차인 몫이다.

다가구주택이라면 한 가지 더 봐야 한다. 나보다 먼저 들어온 세입자들의 선순위 보증금까지 합산해서 시세의 90%를 넘지 않는지 확인해야 한다. 이 부분은 등기부등본만으로 파악하기 어려워, 중개사에게 별도로 요청해야 하는 자료다.

Q&A

Q. 이미 전세사기 피해를 본 사람도 최소보장제가 소급 적용되나? 현재 개정안은 시행일 이후 결정되는 피해자부터 적용하는 구조다. 이미 결정된 건에 대한 소급 여부는 후속 시행령에서 구체화될 예정이라, 발표를 다시 확인해야 한다.

Q. 안심전세앱 개편 전인 지금은 뭘로 확인하나? 지금도 안심전세앱에서 기본적인 위험 정보 조회가 가능하다. 다만 57종 정보 연계는 9월부터이므로, 그전까지는 등기부등본과 건축물대장을 직접 떼서 확인하는 게 가장 확실하다.

전세사기 특별법 개정과 안심전세앱 개편, 두 가지 모두 임차인 부담을 줄이는 방향인 건 분명하다. 다만 제도가 아무리 바뀌어도 계약 전 서류 확인은 여전히 필수다.

✅ 본 포스팅은 국토교통부 보도자료 및 공식 정책 발표 등 공신력 있는 자료를 기반으로 작성되었습니다. 정책의 세부 시행 시기와 조건은 변경될 수 있으므로, 실제 적용 시에는 국토교통부·HUG 공식 공고를 반드시 확인해야 합니다.