광주 토지거래허가구역 7월 14일 시행, 운암동 아파트 대지지분 확인법
지난주 운암자이포레나퍼스티체 잔금을 앞둔 손님 한 분이 급하게 전화를 주셨습니다. "소장님, 뉴스에 광주가 토지거래허가구역 됐다는데 저희 아파트도 이제 허가받아야 계약되는 거예요?" 목소리에 걱정이 잔뜩 묻어 있었습니다. 결론부터 말씀드리면 아파트라고 해서 무조건 해당되는 것도, 무조건 빠지는 것도 아닙니다. 기준을 하나씩 대입해서 직접 확인해야 하는 문제입니다.
안녕하세요. 운암동에서 아파트 매매·전세·월세를 중개하고 있는 운암자이영희부동산중개 소장 김영희입니다. 지난번 글에서 토지거래허가구역의 기본 개념을 다뤘는데, 그 사이 국토교통부가 실제 지정 공고를 확정했습니다. 오늘은 확정된 내용을 기준으로 언제, 어디가, 어떤 기준으로 대상이 되는지, 그리고 운암동 아파트를 계약하려는 분이 지금 무엇을 확인해야 하는지 실무자 입장에서 정리해 드리겠습니다.
무슨 일이 있었나 — 7월 14일부터 2년간
국토교통부는 지난 7월 9일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 **호남 반도체 첨단국가산단 사업 예정지 일원 364.19㎢**를 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다. 광주 군공항 부지에 반도체 클러스터를 조성하겠다는 정부 발표 이후 개발 기대감에 따른 투기성 거래를 사전에 차단하기 위한 조치입니다. 효력은 7월 14일부터 2028년 7월 13일까지 2년간 적용됩니다.
어디가 대상인가 — 8개 시·구·군, 224개 동·리
이번 지정은 광주 5개 구와 전남 3개 시·군에 걸쳐 있습니다. 면적을 구·시·군별로 나눠보면 아래와 같습니다.
| 지역 | 대상 면적 |
|---|---|
| 광산구 | 124.98㎢ |
| 나주시 | 97.93㎢ |
| 남구 | 44.76㎢ |
| 북구 | 28.72㎢ |
| 서구 | 26.94㎢ |
| 화순군 | 12.77㎢ |
| 동구 | 22.66㎢ |
| 장성군 | 5.43㎢ |
운암동이 속한 북구는 전체가 아니라 28.72㎢만 대상입니다. 즉 북구라고 해서 관내 모든 필지가 허가 대상이 되는 것이 아니라, 224개 동·리 중 지정 도면에 포함된 필지만 해당된다는 뜻입니다. 우리 집, 우리 동이 여기 포함되는지는 반드시 필지 단위로 확인해야 합니다.
아파트는 어떻게 판단하나 — 전용면적이 아니라 대지지분
아파트 매수를 준비하는 분들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 이 지점입니다. 도시지역 기준으로 주거지역은 60㎡ 초과, 상업·공업지역은 150㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과일 때 허가 대상 여부를 검토합니다. 그런데 이 면적은 전용면적이 아니라 해당 세대에 배분된 대지지분을 기준으로 판단합니다.
예를 들어 전용면적 84㎡ 아파트라도 등기사항전부증명서의 대지권 비율을 전체 대지면적에 곱해 계산한 실제 대지지분이 60㎡ 이하라면, 면적만으로는 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 반대로 세대수가 적고 대지면적이 넓은 저층·저밀도 단지는 대지지분이 커서 기준을 넘길 수도 있습니다. 단지마다, 심지어 같은 단지 안에서도 타입마다 결론이 달라질 수 있다는 뜻입니다.
운암동 아파트, 계약 전 이렇게 확인하세요
- 등기사항전부증명서에서 대지권 비율과 전체 대지면적을 확인해 세대별 대지지분을 계산합니다.
- **토지이음(eum.go.kr)**에서 해당 지번이 이번 지정 도면에 포함되는지 확인합니다.
- 애매하면 계약금을 보내기 전에 관할 구청 토지관리부서에 유선으로 문의하고, 통화 날짜와 담당자, 답변 내용을 기록해 둡니다.
- 분양권·입주권을 유상으로 전매하는 경우는 소유권 이전 목적의 권리 이전으로 보아 별도로 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 허가 대상이라면 계약서에 허가를 조건으로 하는 특약과 불허가 시 계약금 반환 기준을 구체적으로 적어야 합니다.
이것만은 헷갈리지 마세요
허가를 받아 취득한 부동산은 신고한 목적대로 실제로 이용해야 하는 실이용 의무가 최대 5년간 부과됩니다. 허가증만 받고 바로 전매하거나 임대해도 된다고 생각하면 안 됩니다. 또한 가계약금만 먼저 주고받았다고 해서 지정일 이전 계약으로 자동 인정되는 것도 아닙니다. 계약서 작성일뿐 아니라 검인일, 등기신청일 같은 객관적인 자료로 시점을 증빙해야 하는 경우도 있으니, 일정을 여유 있게 잡으시는 것을 권해 드립니다.
토지거래허가구역이라는 이름만 보고 지레 겁먹거나, 반대로 "우리 아파트는 상관없겠지" 하고 넘기지 않으셨으면 합니다. 결국 답은 내 물건의 지번과 대지지분을 직접 확인하는 데 있습니다. 판단이 애매하신 분은 등기부와 토지이용계획을 들고 편하게 상담 주세요.
Q&A
Q. 운암동 아파트는 전부 토지거래허가구역에 포함되나요? 북구 전체가 아니라 28.72㎢에 해당하는 필지만 대상입니다. 동 이름만으로 판단하지 말고 지번 단위로 토지이음에서 확인해야 합니다.
Q. 대지지분은 어디서 확인하나요? 등기사항전부증명서의 대지권 비율과 단지 전체 대지면적을 곱해 계산합니다. 단지 홈페이지나 분양 자료에도 세대별 대지지분이 안내되는 경우가 많습니다.
Q. 허가 대상인데 모르고 계약하면 어떻게 되나요? 허가를 받지 않은 계약은 법률상 효력이 확정되지 않는 유동적 무효 상태가 됩니다. 계약 자체가 불가능한 것은 아니지만, 잔금과 등기 일정에 차질이 생길 수 있으니 계약 전 확인이 안전합니다.