등록 안 해도 다 걸린다는 안심신탁, 발표문 다시 뜯어본 이야기
안녕하세요? 잭파시입니다.
요 며칠 임차인 수리 전화 받고 위택스 들락거리느라 정신이 없었는데요. 그 와중에 놓치면 안 되는 기사가 하나 떴더라고요. 지난번에 제가 올려드렸던 안심신탁사업, 그 하반기 경제성장전략 발표문 뒷이야기입니다. 등록임대사업자만 해당되는 줄 알았는데 이번엔 얘기가 좀 달라졌습니다.
등록 안 해도 다 걸린다는 이야기
원래 국토부가 검토하던 안은 등록임대사업자 중에서도 전세가율(집값 대비 전셋값)이 90%를 넘는 경우만 신탁 대상이었습니다. 저처럼 등록 안 하고 그냥 개인 명의로 오피스텔 돌리는 사람은 남 얘기였다는 거죠.
그런데 이번 발표에서는 대상을 등록임대사업자로 한정하지 않고, 다주택자와 비거주 1주택자를 포함한 민간 임대인까지 넓히는 쪽으로 방향을 틀었습니다. 세입자는 전월세안정화기구(가칭)와 전세 계약을 맺고, 저 같은 집주인은 그 기구랑 월세 계약을 맺는 구조예요. 보증금은 국채나 PF대출 같은 데 굴려서 나온 수익을 매달 저한테 나눠주고요.
다만 아직은 의무가 아니라 선택제로 하반기에 시범 운영한다는 게 국토부 설명입니다. 목돈을 굴리고 싶은 분들은 참여 안 해도 된다는 거죠. 그런데 이런 정책이 늘 그렇듯 시범사업 대상자·비율은 시간이 지나면서 계속 넓어지는 경향이 있어서 지켜봐야 할 것 같습니다.
기존안과 확대안, 뭐가 달라졌나
| 기존 검토안 | 이번 확대안 | |
|---|---|---|
| 대상 | 등록임대사업자 (전세가율 90%↑) | 등록 여부 무관, 민간 임대인 포함 |
| 시행 시기 | 올해 2월 추진 → 연기 | 2026년 하반기 시범사업 |
| 참여 방식 | 조건 충족 시 의무 검토 | 선택제(자발적 참여) |
| 수익 배분 | 미정 | 국채·PF 운용수익 매달 지급 |
전문가들은 왜 월세화를 걱정할까
권대중 한성대 석좌교수는 공적 간섭 자체를 기피해서 월세로 돌아설 임대인이 적지 않을 거라고 했고요. 박합수 건국대 교수도 목돈인 보증금을 신탁에 묶어두면 활용을 못 하니까, 수익률이 시원찮으면 차라리 직접 월세를 받겠다는 집주인이 늘 거라고 봤습니다. 저도 딱 그 마음이에요. 지금 제가 굴리는 오피스텔 임대수익률이 인천 기준 6%대 나오는데, 신탁 운용수익이 이걸 못 따라가면 저부터 참여 안 할 것 같거든요.
실제로 최근 수도권 전세수급지수는 110.2로 전달 107.6보다 올랐고, 월세수급지수도 109.1까지 뛰었습니다. 둘 다 기준선 100을 넘겼다는 건 전세든 월세든 물건이 달린다는 뜻이라, 여기다 신탁까지 더해지면 임대인 입장에서는 전세보다 월세를 택할 이유가 하나 더 생기는 셈입니다.
송승현 도시와경제 대표는 조금 결이 다른 이야기를 했는데요. 임대인이 안정적인 수익을 오히려 반길 수도 있지만, 신탁이 의무화되는 순간 그동안 사적 금융처럼 돌아가던 전세 시장을 국가가 통제하는 모양새가 되니까 그 자체로 시장이 술렁일 수 있다는 겁니다. 저는 이 말이 제일 와닿았습니다. 수익률 몇 프로보다 내 돈을 내 마음대로 못 굴린다는 심리적 저항이 갭투자자들 사이에서는 더 클 거라고 봐요.
그래도 숫자는 나쁘지 않습니다
무섭게만 볼 건 아닌 게, HUG 전세보증금 반환보증 사고가 올해 14월 2,693억 원으로 작년 같은 기간(5,743억 원)보다 53.1%나 줄었습니다. 20232024년 4조 원대까지 치솟았던 걸 생각하면 확실히 안정 국면이에요. 채권 회수액이 대위변제액을 처음으로 앞지른 것도 이번이 처음이라고 하고요. 정부가 이 타이밍에 신탁 카드를 다시 꺼낸 것도, 사고가 줄어드는 지금 제도를 자리 잡게 하려는 걸로 보입니다.
임대인인 저는 이렇게 준비하려고 합니다
당장 의무가 아니니 서두를 필요는 없어요. 다만 등록임대사업자분들은 전세가율부터 미리 계산해두시는 걸 추천드립니다. 저처럼 여러 채 굴리는 분이라면 물건별로 신탁 참여 시 수익률과 직접 월세 전환 시 수익률을 비교표로 한번 만들어보시고요. 구체적인 신탁 비율이나 수익률 발표는 하반기 중으로 나올 예정이니 그때 다시 정리해서 올려드리겠습니다.
전 개인적으로는 지금 물건들 중 전세 낀 게 몇 개 안 되긴 하는데, 그마저도 만기 돌아오는 것들부터 월세 전환을 슬슬 준비하려고 합니다. 신탁 세부안이 임대인한테 불리하게 나오면 그때 가서 전세 계약 새로 맞추는 것보다, 미리 월세로 돌려놓는 게 마음이 편할 것 같아서요.
Q&A
Q. 안심신탁, 지금 당장 신청해야 하나요? 아니요. 아직 세부안이 안 나왔고 하반기 시범사업 단계라 지금은 등록 여부와 전세가율만 미리 체크해두시면 충분합니다.
Q. 등록임대사업자가 아니어도 대상이 되나요? 네, 이번 확대안에서는 등록 여부와 무관하게 다주택자·비거주 1주택자 등 민간 임대인도 포함하는 방향입니다.
Q. 참여 안 하면 불이익이 있나요? 현재까지 발표로는 선택제입니다. 다만 향후 등록임대사업자를 중심으로 대상·비율이 넓어질 가능성은 열려 있어 계속 지켜봐야 합니다.
정리하면, 안심신탁은 이제 등록임대사업자만의 이야기가 아니게 됐습니다. 세부안 나오는 대로 바로 정리해서 올려드릴게요.
감사합니다. 잭파시 드림.